Hipoteka umowna na zabezpieczenie wierzytelności handlowej

Na czym można ustanowić hipotekę

Właścicielem nieruchomości nie musi być dłużnik. Hipotekę może ustanowić wspólnik albo członek zarządu na swojej nieruchomości, by zabezpieczyć dług spółki. Wtedy staje się dłużnikiem rzeczowym: odpowiada nieruchomością, ale nie całym majątkiem.

• Nieruchomość: grunt, budynek, lokal z księgą wieczystą.
• Prawo użytkowania wieczystego razem z budynkami na gruncie.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Wierzytelność zabezpieczona hipoteką (tzw. subintabulat), rzadko spotykana w praktyce firm.

Suma hipoteki

Suma hipoteki to najwyższa kwota, do której wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości. Wpisuje się ją do księgi wieczystej w walucie wierzytelności. Powinna obejmować nie tylko kwotę główną, ale też odsetki i koszty dochodzenia, bo hipoteka nie zabezpieczy niczego ponad tę sumę.

Przykład. Producent dostarcza odbiorcy towar w ramach limitu 300 000 zł z terminem 60 dni. Suma hipoteki ustalona na 400 000 zł zostawia zapas na odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, rekompensatę za koszty odzyskiwania i koszty sądowe. Przy sumie równej limitowi część roszczenia zostałaby bez pokrycia.

Jak ustanowić hipotekę umowną

1. 1

   Umowa albo oświadczenie właściciela

   Hipotekę ustanawia się umową między wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 par. 2 KC). W określonych przypadkach przepisy przewidują inną formę, np. dla niektórych instytucji, ale w zwykłej umowie między firmami chodzi o akt notarialny.

2. 2

   Opis zabezpieczanej wierzytelności

   Wskaż umowę, z której wynika wierzytelność, sumę hipoteki i ewentualnie odsetki i koszty objęte zabezpieczeniem.

3. 3

   Wniosek o wpis

   Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej elektronicznie, zwykle zaraz po podpisaniu aktu.

4. 4

   Wpis do księgi wieczystej

   Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu (wpis konstytutywny, art. 67 ustawy). Wpis działa wstecz od dnia złożenia wniosku, więc liczy się kolejność wniosków.

5. 5

   Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

   Najczęściej w tym samym akcie właściciel poddaje się egzekucji z nieruchomości, co skraca drogę do zaspokojenia.

Koszty hipoteki w ogólnym ujęciu

Na koszt składają się trzy elementy. Taksa notarialna za akt, ograniczona przepisami o maksymalnych stawkach i zależna od wartości, plus VAT i opłaty za wypisy. Stała opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, wynoszący 0,1 procent kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a przy wierzytelności o wysokości nieustalonej stała kwota.

Przy wierzytelnościach rzędu kilkuset tysięcy złotych łączny koszt jest niewielki w stosunku do ochrony. Przy kilkunastu tysiącach złotych zwykle się nie opłaca. Wtedy lepiej sięgnąć po weksel in blanco albo poręczenie.

Co daje hipoteka, gdy kontrahent nie płaci

• Pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela.
• Skuteczność wobec każdego właściciela: sprzedaż nieruchomości nie usuwa hipoteki.
• Odporność na przedawnienie: przedawnienie wierzytelności nie odbiera prawa do zaspokojenia z nieruchomości (art. 77 ustawy), z wyjątkiem świadczeń ubocznych, takich jak odsetki.
• Droga egzekucji: potrzebny jest tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi, a najszybszy daje oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed podpisaniem

Treść księgi przeglądasz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości po numerze księgi. Wartość nieruchomości ocenisz z operatu szacunkowego albo z cen podobnych nieruchomości w okolicy. Zostaw zapas, bo w egzekucji sprzedaż następuje zwykle poniżej ceny rynkowej.

• Dział II: kto jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym. Hipotekę ustanawia tylko on, a przy współwłasności wszyscy współwłaściciele, jeśli ma obciążać całą nieruchomość.
• Dział III: służebności, prawa osób trzecich, ostrzeżenia i wzmianki o wszczętej egzekucji.
• Dział IV: istniejące hipoteki, ich sumy i wierzyciele. To one decydują, ile zostanie dla Ciebie.
• Wzmianki o wnioskach: oznaczają, że ktoś złożył wniosek o wpis, który jeszcze nie został rozpatrzony, i może mieć pierwszeństwo przed Twoim.

Kiedy hipoteka opłaca się w B2B

Hipoteka ma sens przy dużych, długich zobowiązaniach: umowa ramowa o dostawy z wysokim limitem, sprzedaż z ceną rozłożoną na kilka lat, ugoda w sprawie dużej zaległości, inwestycja budowlana. Wymaga czasu (umówienie notariusza, wpis) i współpracy właściciela nieruchomości, więc nie zastąpi zabezpieczenia potrzebnego od jutra.

Gdy nieruchomość ma już hipoteki banku na wysokie kwoty, Twoja hipoteka będzie na dalszym miejscu i może nie dać realnej ochrony. Sprawdź dział IV księgi wieczystej, zanim zgodzisz się na takie zabezpieczenie. Pozostałe formy porównasz na stronie zabezpieczenie płatności.