Skąd się bierze to uprawnienie
Zasady opisują przepisy Kodeksu cywilnego od art. 649¹ do art. 649⁵. Ustawodawca uznał, że wykonawca robót budowlanych finansuje inwestora: kupuje materiały, płaci ludziom i podwykonawcom, a pieniądze dostaje dopiero po odbiorze etapu. Gwarancja zapłaty ma ten kredyt zabezpieczyć.
Uprawnienie przysługuje z mocy ustawy, nie musi być wpisane do umowy. Zgodnie z art. 649² wykonawca może zażądać gwarancji w każdym czasie, także w trakcie robót, a uprawnienia nie można wyłączyć ani ograniczyć umową. Wypowiedzenie umowy przez inwestora tylko dlatego, że wykonawca zażądał gwarancji, jest bezskuteczne.
Kto może zażądać gwarancji i od kogo
Żądanie kieruje wykonawca albo generalny wykonawca do inwestora. Gwarancja może obejmować wynagrodzenie wynikające z umowy oraz roboty dodatkowe albo konieczne, które inwestor zaakceptował na piśmie. Nie obejmuje robót, na które zgody na piśmie nie było.
Art. 649⁵ wyłącza stosowanie tych przepisów do części inwestorów, w tym niektórych jednostek sektora publicznego oraz osoby fizycznej, która zamawia roboty u przedsiębiorcy. Zanim złożysz żądanie, sprawdź, czy twój inwestor nie należy do tych grup.
Uwaga
Jeśli pracujesz dla inwestora prywatnego, który jest osobą fizyczną i buduje dla siebie, gwarancja zapłaty z art. 649¹ ci nie przysługuje. Zabezpiecz się wtedy przedpłatą albo płatnościami za etapy.
Formy gwarancji wskazane w kodeksie
Kodeks wymienia te cztery formy w art. 649¹ par. 2. Inwestor wybiera, którą z nich przedstawi, o ile spełnia warunki żądania. Więcej o każdej formie znajdziesz na stronach o gwarancji bankowej i o akredytywie.
| Forma | Kto wystawia | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Gwarancja bankowa | Bank na zlecenie inwestora | Treść bezwarunkowa i płatna na pierwsze żądanie, termin ważności dłuższy niż ostatni termin płatności |
| Gwarancja ubezpieczeniowa | Zakład ubezpieczeń na zlecenie inwestora | Te same warunki co przy bankowej, sprawdź tryb zgłoszenia żądania |
| Akredytywa bankowa | Bank inwestora | Lista dokumentów do wypłaty, zwykle faktura i protokół odbioru |
| Poręczenie banku | Bank na zlecenie inwestora | Poręczenie jest zależne od długu, więc bank może podnosić zarzuty inwestora |
Kto płaci za gwarancję zapłaty
Według art. 649³ koszty bezpośrednie związane z udzieleniem gwarancji zapłaty ponoszą inwestor i wykonawca w równych częściach. Do kosztów bezpośrednich należą przede wszystkim prowizja i opłaty gwaranta. Inwestor nie może więc przerzucić całego kosztu na wykonawcę, a wykonawca musi liczyć się z połową opłaty.
Jeśli inwestor obciąża cię częścią kosztu, poproś o specyfikację opłat gwaranta i potwierdzenie ich zapłaty. Rozlicz tylko koszty bezpośrednie udzielenia gwarancji, a nie na przykład koszty kredytu inwestora, który z gwarancją nie ma związku.
Jak złożyć żądanie krok po kroku
-
1
Policz kwotę
Zsumuj niezapłacone wynagrodzenie z umowy oraz roboty dodatkowe zaakceptowane na piśmie. Gwarancja nie może przekraczać możliwego roszczenia z tych tytułów.
-
2
Napisz żądanie
Wskaż umowę, podstawę prawną (art. 649¹ i 649² KC), kwotę oraz termin na przedstawienie gwarancji. Wyślij pismo za potwierdzeniem odbioru.
-
3
Wyznacz termin
Kodeks wymaga terminu nie krótszego niż 45 dni. Krótszy termin nie otworzy drogi do odstąpienia z art. 649⁴.
-
4
Sprawdź przedstawioną gwarancję
Kwota, okres ważności i warunki wypłaty muszą odpowiadać żądaniu. Gwarancja z warunkami, które zależą od woli inwestora, nie spełnia celu.
-
5
Zdecyduj o dalszej pracy
Jeśli gwarancji nie ma po upływie terminu, możesz odstąpić od umowy albo kontynuować roboty i dochodzić zapłaty zwykłą drogą.
Odstąpienie od umowy przy braku gwarancji
Art. 649⁴ daje wykonawcy prawo odstąpienia od umowy z winy inwestora, gdy ten nie dostarczy gwarancji w wyznaczonym terminie. Odstąpienie działa na dzień, w którym je złożysz, czyli nie unieważnia tego, co już wykonałeś. Nieuzyskanie gwarancji traktuje się jako przeszkodę w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora.
Po odstąpieniu strony rozliczają roboty wykonane do dnia odstąpienia. Przed złożeniem oświadczenia zrób dokumentację stanu robót: protokół inwentaryzacji, zdjęcia z datą, zestawienie wbudowanych materiałów. To ułatwi rozliczenie i ewentualny pozew.
Przykład: wykonawca hali z wynagrodzeniem 3 600 000 zł ma zafakturowane 1 200 000 zł, z czego 400 000 zł po terminie. Żąda gwarancji na pozostałe 2 400 000 zł oraz zaległe 400 000 zł, z terminem 45 dni. Inwestor jej nie przedstawia, więc wykonawca odstępuje, sporządza protokół inwentaryzacji i rozlicza wykonane roboty.
Podwykonawca, wykonawca i inwestor
Podwykonawca ma dwie drogi ochrony. Po pierwsze, w relacji ze swoim zamawiającym, czyli wykonawcą, występuje w roli wykonawcy, więc przy umowie o roboty budowlane może rozważyć żądanie gwarancji zapłaty od niego. Ten temat warto skonsultować na konkretnej umowie.
Po drugie, art. 647¹ KC przewiduje solidarną odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, jeśli spełnione są warunki tego przepisu, w tym zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi przed przystąpieniem do robót. Gdy zaległość już jest, sięgnij po zabezpieczenie roszczenia przed pozwem, zanim pieniądze z kontraktu zostaną rozdysponowane.
Pytania i odpowiedzi
Czy można w umowie zrezygnować z gwarancji zapłaty?
Nie. Art. 649² KC stanowi, że uprawnienia do żądania gwarancji nie można wyłączyć ani ograniczyć przez czynność prawną, więc taki zapis jest nieskuteczny.
Kiedy wykonawca może zażądać gwarancji zapłaty?
W każdym czasie, także po rozpoczęciu robót i w trakcie sporu o zapłatę. Ważne, by wyznaczyć inwestorowi termin nie krótszy niż 45 dni.
Czy inwestor może wypowiedzieć umowę za żądanie gwarancji?
Wypowiedzenie umowy z powodu żądania gwarancji zapłaty jest bezskuteczne. Inwestor może natomiast przedstawić gwarancję w jednej z form z art. 649¹ par. 2.
Czy gwarancja obejmuje roboty dodatkowe?
Tak, ale tylko te, które są konieczne do wykonania umowy albo dodatkowe i zaakceptowane przez inwestora na piśmie.